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一块土地，通过行政划拨的方式得到，然后引进投资方共同开发，这样的方式几乎堪称完美，如果还能变更为商品用房出售的话，简直就是最划算的一笔生意经。
这是红十字会曜阳老年公寓的完美运作演绎，无论是在首都北京，还是在江苏扬州、浙江富阳等全国其他地方。 据《第一财经日报》记者对红十字会老年公寓项目调查，对于这些以行政划拨方式而取得的土地，红十字会一般会先寻找合作伙伴。 顺利拿地 浙江富春江曜阳国际老年公寓这块地拿得非常顺利，2005年申请，当年就得到了批复。 这是曜阳老年公寓在浙江的一个项目，叫富春江曜阳老年公寓，以该项目为例，项目需经浙江省国土部门、省发改委、富阳市民政局、省市环保局等多个部门审批。 它也是中国红十字基金会在老年公寓领域的第三个项目，之前已在扬州、北京建成两所曜阳国际老年公寓，并于2009年和2010年先后投入运营。 如何拿地并没有太大的悬念，之前扬州、北京的两个项目也都是政府无偿拨地的形式，富阳市国土资源局土地利用科李志杰对本报记者表示，富春江曜阳国际老年公寓的申请用地单位是“中国红十字基金会富春江长青国际老年公寓筹委会”，用地方式是无偿划拨，土地性质是国有，当时申请用地总面积是7.4347公顷。 所谓的“长青国际老年公寓”，就是“曜阳国际老年公寓的前身”，在富阳市民政局的官网上，记者发现，“中国红十字基金会和富春江集团联合投资1亿元设计床位600张的长青老年公寓工程进展顺利。” 2009年，“中国红十字基金会富春江曜阳国际老年公寓相关证件、印章保管说明”的一份文件中，这个项目，已经从“长青”变身成“曜阳”。 在后来对这一项目的介绍中，基本为，“富春江曜阳国际老年公寓地处杭州富阳市东洲街道黄公望村，占地101亩，公寓总建筑面积57000平方米。其一期公寓及配套建筑面积15395平方米，目前已完成公寓房3栋，以及配套的康复医疗中心1栋和多功能会所1栋。” 这正是红十字基金会在全国轰轰烈烈开展老年公寓建设的一个开端，事实上，“曜阳老年公寓”项目从2004年正式开始启动，理念是“探索和创造出具有中国特色的社会化养老新模式而实施的一个公益项目”。 富阳曜阳老年公寓是计划中的一部分，按照红十字基金会此前公开的计划，准备到2015年将在全国建成10所曜阳老年公寓。 据《人民日报》报道，从2004年开始，红基会启动曜阳老年公寓建设项目，2006年设立专门机构和人员，制定《曜阳养老事业发展纲要》，探索符合中国国情的公益性和产业化相结合的新型养老模式。 在2006年杭州的发布会上，红十字基金会第一次介绍了曜阳老年公寓的合作模式，“这一老年公寓由公益机构和爱心企业合作兴办，是探索公益性服务和市场化运作相结合的新型社会养老模式。” 合作方变更疑云 和当地企业合作，这个在浙江的项目也不能免俗，同样采用了这个套路。 在“浙江富春江通信集团有限公司”的公司网页介绍中，记者发现，“杭州永通房地产开发有限公司”开发了这个项目，在其“代售楼盘”一栏中，确实有“老年公寓”这一项目。 而在《第一财经日报》6月30日刊出对老年公寓项目质疑的报道（《红十字基金会老年公寓项目疑云》）之后，本报记者发现，在浙江富春江集团有限公司的公司网页中，已经找不到这一项目的介绍了。 这个项目在富阳市东洲街道的黄公望村，正是当年《富春山居图》画面中出现的地方，和当年相似的是，山和水并没有随着历史的变迁而消逝。 正是一年中最炎热的季节，记者来到这个项目的所在地，在前期介绍中，该项目的一期工程已经建好，“曜阳老年公寓一期公寓及配套建筑面积15395平方米，目前已完成公寓房3栋，以及配套的康复医疗中心1栋和多功能会所1栋。” 记者看到已经造好的零星几套房子，门口停放着几辆江苏牌照的小车，一位陆姓负责人对记者表示，这里只出租不出售，大概在9月份左右会推出一些房型，有两房的，也有三房的。 至于和富春江集团的合作模式，对方表示，现在富春江集团已经退出了，目前是和江苏的一家企业在合作。 在2010年的一份“中国红基会富春江曜阳国际老年公寓一期工程月报”中，“本工程一期现投资主体已经发生变更，原投资主体为富春江通信集团股份有限公司（实际为本工程一期代建单位），现投资主体变更为中国红十字基金会。” 这也相当于变相承认，在原来的富春江集团和红十字基金会的合作模式中，富春江集团所扮演的，就是投资方的角色。 杭州永通房地产开发有限公司办公室周主任对本报记者表示：“前几年一直在合作，到去年10月份开始就退出了，就转给红十字基金会自己在做。” 这份文件和杭州永通房地产开发有限公司办公室周主任的说法一致，退出的原因是，“退出的很大原因是双方对合作的看法不一样。” 找当地的企业合作，成了红十字基金会投资老年公寓的一种固定模式，比如北京曜阳国际老年公寓是由红基会和北京城建集团联合兴建，总投资约3.8亿，两者为此成立了北京长青国际老年公寓有限公司作为运营机构。 从和富阳当地的龙头企业牵手到变更合作伙伴，双方之间在“合作看法”上存在怎样的分歧，也都是疑云重重。 本报记者找到富春江曜阳老年公寓的一位李姓负责人，对方表示自己是江苏曜阳老龄产业发展有限公司过来的代表，这位负责人表示：“我也是刚刚过来没多久，我们江苏公司只负责基建部分，并不负责参与投资。” 这或许是富春江曜阳老年公寓新的合作伙伴。今年5月，富春江曜阳国际老年公寓首期工程落成后，红十字基金会曾公开对媒体表示，这所老年公寓是由中国红基会和民营投资企业江苏曜阳老龄产业发展有限公司合作建设的。 模式再遭质疑 本报记者获得的一份材料显示，北京项目建成的养老公寓，80%归企业，20%归基金会。不过，这里所谓的企业是北京项目的运营公司，而非北京城建集团。 而在浙江富春江曜阳国际老年公寓，其工程概况的介绍中，“建设单位”一栏里写的是“红十字基金会”，那么最先合作的“富春江集团”或“江苏曜阳老龄产业发展有限公司”之间到底是如何合作的，还是一个未知的领域。 更为费解的是，“曜阳国际”经营性合法收入将提取一定比例纳入“曜阳养老基金”，用于帮扶特殊困难家庭老人养老和开展社会公益性养老服务活动，其余经营性收入，则归爱心企业，让企业有所盈利，有利于企业可持续发展。 另外，老年公寓经营性合法收入将提取一定比例纳入曜阳养老基金，用于帮扶特殊困难家庭老人养老和开展社会公益性养老服务活动。 爱心企业，应该就是参与建设的单位。这也就不难理解富春江集团和红十字基金会之间对“合作的看法有些不一样了”。 整个项目就是一个比较典型的将公益与商业相捆绑的模式，在利益和公益之间如何取得平衡，正是“合作模式”的问题。 比较明显的是北京曜阳老年公寓的例子，已经从一个养老项目异化为商业地产，不仅有70年产权，同时还可以出售，这几乎就是一个从公益到商业“完美”转身的过程。 尽管富春江曜阳老年公寓声称只出租并不出售，谁都不知道这是不是现有压力下一个谨慎的说法。 不管如何，行政划拨的土地能否引进投资方，这是一个很明确的问题。 根据我国《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十二条的有关规定，可以通过划拨方式取得土地使用权的情形有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地。 上海汇业律师事务所合伙人吴冬告诉本报记者，按照《土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，这块土地要是引进合资方的话，理应去办理土地变更手续。 |
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