本周三中汇医药(000809)公告称,公司拟将全部资产及负债出售给四川怡和企业(集团)有限责任公司,同时向铁岭财政资产经营有限公司、北京京润蓝筹投资有限公司等非公开发行股份购买其持有的铁岭财京投资有限公司100%的股权。
　　26亿元的资产置换
　　中汇医药公告显示,2007年财京投资实现营业收入48590.16万元,净利润6217.77万元;2008年实现营业收入37007.11万元,净利润10546.14万元。根据财京投资提供的盈利预测,其2009年预计将实现3亿元的净利润,此次中汇医药定向发行价格不低于10.226元/股,发行数量不超过25425万股,按此次增发后的总股本36882万股计算,3亿元净利润折合每股收益约0.81元。仅从2009年财京投资的盈利情况来分析,此次资产置换表面上看起来似乎物有所值,但问题却掩藏在此次拟置入资产的高溢价之中。
　　资料显示,此次中汇医药拟出售资产的账面净值约为0.95亿元,预评估值约为1.47亿元,预评估增值0.52亿元,增值率约为55%;中汇医药拟购买的财京投资股权所涉及的账面净值为5.51亿元,预评估值为26亿元,预评估增值高达20.49亿元,增值率约为372%。
　　若与财京投资2009年3亿元的净利润预测相比,20.49亿元的预评估增值似乎合情合理,但问题是财京投资主营业务是土地一级开发业务,其盈利与房地产开发一样具有较大的波动性,虽然其2009年的盈利预测高达3亿元,但数据显示,未来公司很难一直保持这样的高盈利状态。
　　溢价收购难言物有所值
　　财京投资是辽宁省铁岭新城唯一的城市综合运营商,受铁岭市政府委托和授权具体负责铁岭市新城区土地一级开发。土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的土地进行统一的征收、拆迁、安置、补偿,并进行适度的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到可供出让条件,再由土地储备中心进行有偿出让或划拨的过程。
　　资料显示,铁岭新城土地一级开发范围为22平方公里,分为三期开发工程,财京投资将于2014年前全部完成22平方公里内的所有土地一级开发和配套设施建设工作,可供出让土地在2007年至2017年11年内全部销售完毕,铁岭新城所有可供出让用地面积约为25420亩,其中居住用地约占12000亩,绿化及旅游用地约占2000亩,商业用地约占3000亩,教育用地约占2000亩,其他6000余亩为行政、医院、交通和公共服务用地（更多新闻来源医药新闻网）。
　　公告显示,铁岭新城2007年和2008年土地销售面积分别为1936亩和1078亩,合计3014亩,已销售面积均占当年可销售面积的85%以上。财京投资2007年及2008年的净利润分别为6217.77万元和10546.14万元,合计16763.91万元,按3014亩的土地销售面积计算,每亩土地相对应的净利润约为5.562万元。
　　综上所述,铁岭新城所有可供出让用地面积约为25420亩,扣除已经销售了的3014亩,铁岭新城剩余的可供出让用地面积约为22406亩,按每亩可产生净利润5.562万元计算,相对应的净利润总和为12.462亿元,而实际上此次中汇医药收购财京投资的预评估值溢价高达20.49亿元,如果铁岭新城剩余的可供出让用地不能够较2007及2008年的售价大幅提升,此次收购将得不偿失。
　　铁岭新城或面临人气难题
　　中汇医药公告显示,铁岭新城区起步区范围内用地项目主要是各政府机关办公楼、综合性文化休闲场地和设施以及公务员住宅,为何要在铁岭新城区先建公务员住宅而不是普通住宅呢？这极有可能意味着铁岭新区目前的吸引力严重不足,需要通过行政中心转移及公务员买房等方式,聚敛新城的人气。铁岭城市并不大,居民收入也不高,对第二套房的需求很少,未来铁岭新城能否达到预期的建设目标,尚存较大变数。
　　虽然财京投资的主营业务是土地一级开发,但铁岭新城区的土地开发后若遭遇房地产行业周期性不景气或者招商引资不能及时到位,则会影响到新城区整体房屋租售情况,进而影响到土地储备中心的土地出售,从而影响财京投资的营业收入和营业利润。